הגשת בקשה להיתר לשימוש חורג מתכנית בניין עיר/ שינוי שימוש למטרת עסק מהיתר בנייה

הליך קבלת היתר לשימוש חורג מתכנית בניין עיר/ שינוי שימוש למטרת עסק ברישוי עסקים​​

כל בקשה לרישיון עסק נבחנת ביחידת רישוי הנדסי בשני היבטים:

1. חוקיות המבנה - חוקיות נבחנת ביחס להיתרי בנייה קיימים. במידה שלא נמצא היתר בנייה למבנה, נבחנת הבקשה על פי הנחיות היועמ"ש, המאפשרות רישיון עסק במבנה שלא נמצא לגביו היתר בנייה.
2. מהות הבקשה - השימוש המבוקש נבדק ביחס להיתר בנייה ו/או תב"ע (תכנית בנין עיר). במידה והשימוש המבוקש אינו נכלל בשימושים המותרים על פי היתר ו/או תב"ע (תכנון בניין עיר), הבקשה לרישיון עסק תידרש בהסדרת השימוש באמצעות הליך שימוש חורג או שינוי שימוש למטרת עסק במידה ומדובר בשינוי שימוש מהיתר בנייה בלבד.

חשוב לציין כי כדאי להתחיל בתהליך הוצאת ההיתר בהקדם, שכן ללא ההיתר לשימוש חורג מתב"ע/היתר לשינוי שימוש בתוקף, לא נוכל לקדם את הבקשה לרישיון עסק.

היתר לשימוש חורג מתכנית בניין עיר (תב"ע)

היתר לשימוש חורג מתיר שימוש שונה מהשימוש שהוגדר בתכנית החלה במקום. כגון שימוש לתעשייה באזור המיועד למבני מגורים. ההיתר לשימוש חורג יינתן לפי שיקול דעת הוועדה, ולתקופה מוגבלת בלבד.

אישור בקשה להיתר לשימוש חורג היא בסמכות וועדת המשנה לתכנון ובנייה.
במקרים שמדובר בסטייה ניכרת, לא ניתן לאשר את השימוש המבוקש – מנוגד לחוק.

שימו לב כי הליך היתר שימוש חורג כרוך בהוצאות כספיות, כגון: 

1. תיק מידע - הגשת הבקשה במערכת רישוי זמין הארצית.
2. אגרת שימוש חורג - לאגרות מינהל התכנון>
   
3. פרסומים - עלויות ניתן לקבל בחברות הפרסום.
4. היטל השבחה - דרישת התשלום נשלחת לבעל הנכס.
5. תקן חנייה ​​
   

אופן הגשת הבקשה לקבלת היתר לשימוש חורג מתכנית בניין עיר (מתב"ע)

1. הגשת בקשה לתיק מידע (ללא שינוי מהליך הגשת הבקשה שהתקיים עד היום)

הנך מתבקש להגיש, באמצעות עורך הבקשה, אדריכל/מהנדס/ הנדסאי (בניין או אדריכלות), בעל כרטיס חכם מטעמך, בקשה לתיק מידע, במערכת רישוי זמין של מנהל התכנון:

ניווט למערכת: Gov.il > מינהל התכנון > תהליכי רישוי ורישוי זמין > מערכת רישוי זמין

​ראה קישור: https://bit.ly/4l4PXHU

2. הגשת בקשה להיתר במערכת רישוי מקוון להיתרי בנייה של עיריית תל אביב-יפו.

לאחר קבלת תיק המידע, תהיה רשאי להמשיך בתהליך ולהגיש בקשה להיתר באמצעות מערכת רישוי מקוון של עיריית תל אביב-יפו.

ניווט למערכת: אתר עיריית תל אביב-יפו > תושבים > רישוי ופיקוח בנייה > הליך הרישוי > הגשת הבקשה

​ראה קישור: https://bit.ly/4c550Nw​

הגשת ההתנגדות

ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה באמצעות המערכת המקוונת להגשה והסרת ההתנגדות. המערכת מאפשרת להגיש התנגדויות רק במועדים המותרים לפי חוק. מעבר לכך, לא ניתן להשתמש במערכת זו להגשת התנגדויות.

מי שהגיש התנגדות להקלה או שימוש חורג במסגרת הזמן הקבוע בחוק והתנגדותו לא התקבלה, יכול להגיש ערר אל ועדת הערר המחוזית.

אדם המגיש התנגדות באמצעות המערכת, יקבל בתוך דקות ספורות אישור בדואר האלקטרוני על הגשת ההתנגדות, אל כתובת הדואר האלקטרוני אותה הקליד במהלך הגשת ההתנגדות.

המערכת תעביר אל תיק הבניין עותק של כל התנגדות שהוגשה באמצעותה, וזאת בתוך 48 שעות לאחר הגשתה. פרק זמן זה נדרש מסיבות טכניות של מערכת המחשוב ואבטחת מידע.

בעותק שיועבר לתיק הבניין לא ייכללו שדות המידע הבאים של המתנגדים, משיקולי פרטיות: מספר זהות, כתובת דוא"ל ומספרי טלפון. כל שאר פרטי ההתנגדות (כולל מסמכים שצורפו להתנגדות שהוגשה) יופיעו בתיק הבניין לעיון הציבור בדיוק כפי שהוגשו, כמסמך PDF אחד שבו יאוגדו יחד הפרטים שהוקלדו בטופס האינטרנטי והקבצים שצורפו באמצעותו.

להגשת התנגדות להגשת היתר בנייה>​

פרסומים

ביצוע פרסומים באחריות מבקש הבקשה. לאחר ביצוע הפרסום המבקש מזין אישור פרסום במערכת רישוי מקוון להיתרי בנייה. בעל העסק יפנה ישירות לחברות הפרסום על פי פרטי הקשר המופיעים מטה. במקרים חריגים ניתן להגישה בקשה לפטור מפרסום, על ידי פנייה בכתב למרכזת הוועדה לשימושים חורגים בדוא"ל Ra_vaada@mail.tel-aviv.gov.il

הפרסום כרוך בתשלום לחברות הפרסום.

חברות הפרסום: 

1. נענע פרסומי נדל"ן - רחוב אחד העם 9, תל אביב-יפו, טלפון: 03-9451155, פקס: 03-9451144, דוא"ל: info@nana-pirsum.co.il
2. פרסום טלנכסים - רחוב סירקין 26, תל אביב-יפו, טלפון: 03-5288830, פקס: 03-5288855, דוא"ל: info@telenechasim.co.il
3. דרור פרסום - רחוב גולדה מאיר 1, ראשון לציון, טלפון: 03-3721102, דוא"ל: Dror.pirsum@gmail.com

וועדת התנגדויות

אם הוגשו התנגדויות לבקשה, תועבר הבקשה לדיון בוועדת התנגדויות.

החלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה - הוועדה תקיים דיון בבקשה, ורשאית לאשר או לסרב לה.
הוועדה תפרסם את החלטתה. על פי חוק, יש להמתין 30 יום לאחר פרסום החלטת הוועדה טרם קיבוע ההחלטה, בהם ניתן להגיש ערר לבקשה.

• החליטה הוועדה לאשר את הבקשה - תועבר החלטת הוועדה למחלקת היטל השבחה לצורך הכנת שומה. כמו כן יידרש בעל העסק לשלם אגרת שימוש חורג וקרן חנייה.

• החליטה הוועדה לסרב לבקשה - יעודכן הסירוב במערכת רישוי מקוון להיתרי בנייה והטיפול בבקשה יופסק.

ערר

הגשת ערר

בעל העסק או המתנגדים (במידה שהיו מתנגדים לבקשה) רשאים להגיש ערר על החלטת הוועדה, תוך 30 יום מקבלת ההחלטה. לאחר דיון בוועדה מיישמים את החלטת ועדת הערר.

הנחיות להגשת בקשת שימוש חורג בוועדת ערר.

תשלום היטל השבחה

עסקים ששטחם עד 70 מ"ר, מקבלים פטור מתשלום היטל השבחה למשך 5 השנים הראשונות של העסק.
ככלל, לא ניתן להפיק היתר לשימוש חורג עד לתשלום היטל ההשבחה, אך על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965-התוספת השלישית, סעיף 10ד' ו-10ה', נקבע כי ניתן להפיק היתר לשימוש חורג למבקש גם במידה ששולם היטל ההשבחה באופן חלקי - לפי החישוב הבא: שימוש חורג מתב"ע = 40% מגובה הסכום

שימו לב: אין הדבר אומר שהרשות לא תפעל לגבות את מלוא הסכום מבעלי הנכס.

בשאלות בנושא היטל השבחה יש לפנות ישירות למחלקת היטל השבחה, באגף הכנסות מפיתוח ובנייה. בדוא"ל: hetelhasbacha@mail.tel-aviv.gov.il​

תקן חנייה

בקשה לקבלת היתר לשינוי שימוש למטרת עסק (שינוי שימוש מהיתר בנייה)

החל מתאריך 24.4.25 עסקים טעוני רישיון עסק, אשר תואמים את תכנית בניין עיר (תב"ע) ואינם תואמים את היתר הבניה, יגישו בקשה לשינוי מטרת השימוש באופן דיגיטלי על פי תקנות התכנון והבנייה (שינוי שימוש למטרת עסק), התשפ"ה-2025.

התקנות הותקנו לפי סעיפים 145ה(ה) ו- 265(ו) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965.

מטרה: יצירת הליך קל יותר להגשת בקשה לשינוי שימוש (שימוש חורג) מהיתר בנייה.

בתקנות קיימת אבחנה ברורה בין עסקים טעוני רישיון עסק לבין עסקים שאינם טעוני רישיון עסק.

האבחנה נוצרה על מנת לחסוך לבעל העסק טעון הרישוי בהגשת בקשה בשני אופנים שונים.

למעשה התקנות שיפרו את השירות ומאפשרות לבעל העסק טעון הרישוי להגיש את שתי הבקשות בפעם אחת במקום אחד (באגף רישוי עסקים) = הבקשה לרישיון עסק + הבקשה לשינוי שימוש מהיתר בנייה (שימוש חורג).

מועד התחולה: עסקים טעוני רישוי 24.4.2025, עסקים שאינם טעוני רישוי 1.1.2026.​

אופן הגשת הבקשה לקבלת היתר לשינוי שימוש למטרת עסק (שינוי שימוש מהיתר בנייה):

ניתן ואף מומלץ להגיש בקשה לשינוי שימוש מהיתר בנייה יחד עם הגשת הבקשה לרישיון עסק במערכת רישוי עסקים מקוון.

קישור למערכת רישוי עסקים מקוון

אם כבר הוגשה בקשה לרישיון עסק או לחילופין הנכם מבקשים להגיש בקשה להיתר לשינוי שימוש טרם הגשת בקשה לרישיון עסק - ניתן לשלוח בקשה לשינוי שימוש למטרת עסק (מהיתר בנייה) באמצעות הדוא"ל  Ra_vaada@mail.tel-aviv.gov.il

לתשומת לבכם: תקנות שינוי שימוש למטרת עסק חלות רק על תב"עות אשר נכנסו לתוקף לאחר כניסת חוק תכנון ובנייה 1965​.

בבקשה לכלול את המסמכים והאישורים הבאים:

1. טופס הבקשה לשינוי שימוש למטרת עסק
2. דף זכויות מתיק הבניין - ניתן לאתרו במערכת ה- GIS העירוני
3. נסח רישום במרשם המקרקעין (נסח טאבו)
4. תכנית עסק - במידה וטרם הוגשה בקשה לרישיון עסק
5. קובץ תצלומי המקרקעין שצולמו עד שנה לפני הגשת הבקשה ובאופן שיראה את המקרקעין ואת הבנוי עליהם מכל החזיתות, בציון מועד הצילום
6. הסכמת בעלי זכויות אחרים במקרקעין לבקשה** או העתקי ההודעות שנמסרו לבעלי הזכויות במקרקעין לפי תקנה 5(ב), וכן אישור על מסירה בדואר רשום; בהעדר מענו של בעל זכות במקרקעין יצורף לבקשה העתק התצהיר והעתק מפרסום ההודעה בעיתון יומי כאמור בתקנה 5(ד) במקרקעי ישראל - הסכמת רשות מקרקעי ישראל כאמור בתקנה 5(ה) - מסמך הסכמות בעלי זכויות אחרים במקרקעין לבקשה או העתק התצהיר והעתק מפרסום ההודעה בעיתון יומי. בקשה שינוי שימוש למטרת עסק (מהיתר בנייה) בעסק טעון רישיון עסק​​; הודעה לבעלי זכויות בנכס מטעם בעל העסק​ ​

   ** במידה והוראות התב"ע החלה על השימוש המבוקש מורות על פרסום להוראת תב"ע לפי סעיף 149 לחוק יש לבצע הליך שינוי שימוש למטרת עסק כמפורט לעיל, אך נדרש ביצוע פרסום ע"י חברת פרסום בלבד. ראו פרק פרסומים בדף זה.​

   
   
7. במקרה שהשימוש המבוקש הוא מקום להתקהלות והתפוסה המתוכננת בו גדולה מהתפוסה לפי השימוש הקיים - תכנית אדריכלית הכוללת פירוט של מרכיבי דרך המוצא - תכנית בטיחות (נכלל בבקשה לרישיון עסק).
   

בעל הזכויות במקרקעין - בעל זכות במקרקעין שקיבל הודעה על הגשת בקשה לשינוי שימוש לפי תקנה (5), רשאי להגיש לרשות הרישוי הערות לכתב לבקשה לשינוי שימוש בתוך 15 ימים מיום קבלת הבקשה לשינוי שימוש. המהנדס ישלח העתק מההערות שהתקבלו למבקש.

החלטת רשות הרישוי - בתוך 30 ימי בדיקת ההתאמה תחליט רשות הרישוי אם לאשר את הבקשה או לדחותה, ותשלח את החלטתה בתוך מועד האמור למבקש, לעורך הבקשה, למגישי ההערות ולגורם מאשר שנתן את עמדתו לבקשה. במידה והוגשו הערות בעל זכות במקרקעין תבחן רשות הרישוי את ההערות ותכריע בהן במסגרת החלטתה בבקשה. הכריעה רשות הרישוי בהערות שהוגשו תשלח למבקש ולמגיש ההערות החלטה מנומקת.

• במקרה של אישור הבקשה - החליטה רשות הרישוי לאשר את הבקשה לשינוי שימוש האישור יינתן לצמיתות, אך רשות הרישוי רשאית, מנימוקים מיוחדים שיירשמו בהחלטה לקצוב את תקופת תוקפו של האישור ובלבד שלא תפחת מחמש שנים.

• במקרה של סירוב הבקשה - רשות הרישוי תחליט לדח​ות את הבקשה לשינוי שימוש בשל אחד או יותר מאלה (1) הבקשה אינה עומדת בתנאי בדיקת ההתאמה (2) רשות הרישוי קיבלה הערות של בעל זכות במקרקעין לבקשה, ובשל קבלת ההערות לא ניתן לאשר את הבקשה.

קישורים שימושיים

• פרוטוקולים של הוועדה המקומית של רישוי עסקים
• תעריפים ואגרות
• טופס בקשה לשינוי שימוש למטרת עסק​