1. מהי הקלה?

לגבי כל מגרש אשר ניתן להוציא בו היתר בנייה, קיימת תכנית מפורטת (תב"ע) בתוקף אשר מפרטת הוראות בינוי לפיהן ניתן לקבל היתר בנייה. למשל: השימושים המותרים במגרש, זכויות הבנייה המירביות, קווי בניין, גובה מירבי וכדומה.

במקרים רבים, במגרש אחד חלות מספר תכניות עירוניות כלליות, בנוסף לתכנית הראשית. למשל תכנית ע-1 הקובעת הוראות לגבי מרתפים בכל העיר, תכנית ג' לבנייה על גגות וכדומה. בקשה להיתר חייבת להתאים להוראות כל התכניות החלות בה ובנוסף, להתאים להוראות ותקנות חוק התכנון והבנייה.

"הקלה" היא אפשרות לסטייה מסוימת מהוראות תכנית מפורטת (תב"ע) אשר חלה במגרש בו מבוקש ההיתר. "הקלות" נועדו לאפשר גמישות היות שתכניות תקפות במשך שנים רבות ונדרשת התאמה למציאות מורכבת ומשתנה. יחד עם זאת, החוק מגביל את הסטייה המותרת מהוראותיה של תכנית בתוקף, כדי לשמור על עקרונותיה, אופייה ומהותה העיקרית של התכנית. במסגרת הליך של הקלה אפשר לאשר סטייה מהוראת בינוי מסוימת כל עוד אינה בגדר "סטייה ניכרת".

"שימוש חורג" הוא אפשרות לשימוש זמני בבניין קיים בניגוד לתכלית שנקבעה בהיתר הבנייה המקורי. אם השימוש המבוקש תואם את השימושים המותרים על פי התכנית המפורטת החלה במקום, מדובר ב"שימוש חורג מהיתר" והוא יכול להיות מוגבל בזמן. אם השימוש המבוקש אינו מופיע ברשימת השימושים המותרים על פי תכנית בניין עיר החלה במגרש (תב"ע) - יש לבקש

"שימוש חורג מתכנית" והוא חייב להיות מוגבל בזמן. אף המחוקק הגביל וקבע שלא ניתן לאשר שימוש החורג מהשימוש המקורי בצורה מהותית, בגדר "סטייה ניכרת", סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע: 151 (א). "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין".

סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה קובע:  151 (א). "לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין".  

מהי "סטייה ניכרת"?

תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב-2002, מפרטות רשימה של עבודות המהוות סטייה ניכרת, למשל: בנייה בחריגה מקו בניין מעבר לשיעור של 10% מהמרווח בקיר עם פתחים, או תוספת קומות מעבר למספר המרבי שאפשר להוסיף בהקלה.

קיימים מקרים מיוחדים בהם התכנית המפורטת (התב"ע) קובעת נושאים שונים (שאינם כלולים בתקנות סטייה ניכרת) בהם ניתן לבקש הקלה. במקרים אחרים התב"ע מצמצמת את ההקלות שניתן להגיש על ידי כך שהיא קובעת שסטייה מהוראה מסוימת תהווה סטייה ניכרת.

לסיכום: ניתן לבקש הקלה או שימוש חורג מהוראה מסויימת בתב"ע, עד למגבלה של סטייה ניכרת.

2. האם הקלה היא זכות מוקנית? האם ניתן להסתמך עליה בעת ביצוע עסקה?

הקלה אינה זכות מוקנית ואין להסתמך עליה בעת עסקת מקרקעין. סעיף 147 לחוק קובע: 147. (א) "הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145".

הוועדה המקומית רשאית לאשר הקלה אך איננה חייבת לעשות זאת. אישור הוועדה המקומית מותנה בפרסום דבר ההקלה, בחינת הסיבות לבקשה, חוות דעת תכנונית והתייחסות להתנגדויות אליה, במידה שהוגשו. הוועדה בוחנת כל מקרה לגופו בהתאם למצב הייחודי של המגרש, הפתרונות התכנוניים המוצגים ומידת ההשפעה על הסביבה הקרובה. לעיתים יכולה הוועדה לאשר הקלה בבניין אחד ולא לאשר הקלה דומה בבניין אחר שבו יש נסיבות תכנוניות שונות.

היות שלא ניתן לדעת מראש מה תהיה החלטת הוועדה לגבי ההקלות, לא תהיה התייחסות אליהם בתיק המידע או בדף הזכויות המפורטות עבור החלקה.

זאת גם הסיבה שלא ניתן להסתמך על אישור הקלה מראש, בעת ביצוע עסקת מקרקעין.

רק הוועדה המקומית או וועדת הערר יכולות לאשר או לדחות את ההקלות המבוקשות.

3. כיצד מבקשים הקלה?

4. מהו מסלול בקשה להיתר הכוללת הקלות בהשוואה לבקשה להיתר תואמת תב"ע?

לבקשות להיתר הכוללות הקלה ו/או שימוש חורג, יש מסלול שונה וארוך יותר מאשר לבקשות להיתר שאינן כוללות הקלה. (ראו גם במידע להיתר בנייה) :

1. בקשה להיתר הכוללת הקלות ו/או שימוש חורג, מחויבת בפרסום ב- 3 עיתונים שונים, הצגת מודעות בחזית הבניין/מגרש נשוא הבקשה ומשלוח הודעות אישיות לכל בעלי הזכויות בנכס, הגובלים בו, ולכל מי שעלול להיפגע כתוצאה מאישור ההקלה. הפרסום נעשה על חשבון מבקש ההיתר באמצעות חברת פרסום חיצונית וכרוך בהמתנה של 14 יום לצורך מתן אפשרות לציבור להגיש התנגדויות. הכל בהתאם למפורט בסעיף 149 לחוק.
   
2. לאחר הפרסום ותקופת ההמתנה כחוק, בקשה להיתר הכוללת הקלה ו/או שימוש חורג, נדונה בוועדת המשנה של הוועדה המקומית, המתכנסת פעם בשבועיים בהרכב מלא. בקשות להיתר התואמות את הוראות התב"ע, (שאינן כוללות הקלות או שימוש חורג), נדונות ברשות רישוי - ועדה המורכבת מיושב ראש ועדת המשנה ומהנדס הועדה, הדנה בבקשות להיתר באופן תכוף יותר.
   
3. הבקשה נדונה לאחר קבלת חוות דעת מהצוות המקצועי בדבר נחיצות ההקלה, עיקרי ההתנגדויות (אם הוגשו) והמלצה תכנונית: האם לאשרן, לדחותן או לקבל את חלקן. הוועדה המקומית יכולה לזמן את הצדדים השונים להשמיע את טענותיהם ו/או לצאת לסיור בשטח אם היא רואה צורך בכך. היא גם רשאית להתנות את אישורה בשינויים ותיקונים שונים. כל אלה עלולים להאריך את משך הזמן להוצאת ההיתר.
   
4. לאחר קבלת החלטת הוועדה המקומית בבקשה להיתר הכוללת הקלה ו/או שימוש חורג, יש להמתין לפחות 30 יום לפני הוצאת היתר הבנייה, היות שקיימת זכות ערר בפני וועדת הערר המחוזית, למתנגד שהוועדה המקומית לא קיבלה את עמדתו. זכות זו אינה קיימת בבקשות תואמות תב"ע, בהן ניתן להוציא היתר מייד עם קבלת החלטת הוועדה והשלמת התנאים להוצאת היתר.
   
5. הקלות ושימושים חורגים מחוייבים בתשלום היטל השבחה בנוסף לאגרות הבנייה. (ראה גם בקישור - אגרות והיטלים)

5. כיצד מגישים התנגדות לבקשת היתר?

למידע בנושא הגשת התנגדות לבקשת היתר בנייה

6. מהו פרסום לפי תכנית?

לעתים מורה תכנית מתאר או תכנית מפורטת (תב"ע), לבצע פרסום בעת הגשת בקשה לגבי בנייה או שימוש, שהותר עקרונית בתכנית אלא שמחייב שיקול דעת נוסף הנובע מיידוע הציבור ובעיקר הגובלים ודיון בהתנגדויות.

הליך הפרסום והידוע נעשה בדרך הדומה לפרסום הקלה.

7. מהו פרסום לפי תמ"א 38?

8. המלצות כלליות להגשת הקלות

• יש לקרוא היטב את התכנית (תב"ע) החלה במקום על מנת לבדוק האם נושאים מסוימים נקבעו כסטייה ניכרת בהוראות התכנית ולא ניתן לבקש עבורם הקלה, והאם יש הקלות שניתן לבקש מכוח התכנית שאינן כלולות בתקנות סטייה ניכרת.
• מומלץ לעיין בקובץ הנחיות מרחביות באתר העירייה.
• יש להקפיד להתאים את נוסח ההקלה שפורסם לנוסח ההקלה שהוקלד בעת פתיחת הבקשה על מנת למנוע סתירות.

9. נסחים מומלצים להקלות נפוצות